Queda de juros à vista em 2024 mexe com crédito habitação em Portugal
A procura de crédito habitação em Portugal tem sido moldada pelo contexto de elevadas taxas de juro e baixo poder de compra sentido no último ano. As famílias têm vindo a comprar casas a preços mais baixos e a pedir menores montantes nos empréstimos. Mas no arranque de 2024 esta tendência foi interrompida: os dados do relatório trimestral do idealista/crédito habitação revelam que a compra da primeira habitação avançou por um preço 11,3% mais elevado face ao início de 2023. E o montante de crédito habitação contratado subiu 12,7%. Esta recuperação do mercado hipotecário português surge numa altura em que a descida das taxas Euribor está à vista e houve um alívio no cálculo das taxas de esforço.
Comprar aquela que é a primeira casa voltou a ser o principal destino de contratação de crédito habitação em Portugal no início de 2024, representando 50,8% do total de escrituras. Esta é a primeira mudança que salta à vista no relatório do idealista/créditohabitação relativo ao primeiro trimestre deste ano. Isto porque no final de 2023 os empréstimos para a compra da primeira habitação foram ultrapassados pelas transferências de crédito (pesaram 35,5% e 38% do total de contratos nesse período, respetivamente). Agora, as transferências de crédito pesam 27,9% no total, sendo o segundo tipo de operação mais expressivo, seguido dos não residentes (13,9%) e de segunda habitação (6,6%).
O que também se assistiu em Portugal em 2023 é que as famílias estavam a comprar casas mais baratas e a pedir menores valores de crédito habitação à banca, com percentagens de financiamento mais reduzidas (o que pressupõe dar mais capital de entrada), tal como noticiou o idealista/news. Esta foi uma forma de as famílias que queriam comprar casa se ajustarem ao contexto de elevadas taxas de juro e baixo poder de compra, que estava pressionado pela inflação.
Mas no arranque de 2024 esta tendência não se observou: as famílias que vivem em Portugal estão a contratar créditos habitação de valores mais elevados para comprar casas mais caras. Olhando para as características dos créditos para a compra da primeira habitação contratados entre janeiro e março de 2024 através do idealista/créditohabitação observa-se que:
Preço das casas sobe: valor médio para aquisição de habitação principal foi de 240.438 euros no primeiro trimestre de 2024, um valor 11,3% superior ao registado no mesmo período de 2023 (216.000 euros). Face ao trimestre anterior, registou-se um aumento de preços das casas compradas de 8,7%;
Maior montante dos créditos habitação: o valor médio dos créditos habitação formalizados foi de 169.400 euros, mais 12,7% face ao registado no mesmo período de 2023 (150.257 euros) e mais 6,6% face ao trimestre anterior;
Mais financiamento entre 80-90%: 57,1% dos créditos para compra da primeira casa tiveram financiamentos mais elevados no início de 2024. Já no mesmo período de 2023 só 54,8% dos empréstimos foram financiados pela banca entre 80% e 90%. No trimestre anterior, foram apenas 51% que contaram com maior financiamento bancário.
A tendência é semelhante tendo em conta a totalidade de créditos habitação formalizados no primeiro trimestre de 2024 (ou seja, para primeira habitação, transferências, não residentes e compra de segunda casa, entre outros): o preço de compra da casa médio subiu 2% em termos homólogos (para 232.956 euros); o montante de crédito habitação aumentou 10% (para 162.112 euros); e o financiamento bancário entre 80-90% abrangeu 47,7% dos contratos no início de 2024, mais do que no período de 2023 (38,6%). Também o financiamento médio aumentou de 72% no início de 2023 para 76% no arranque deste ano, mostra o relatório.
Das taxas mistas ao alívio do teste stress: o que está a impactar o crédito habitação?
O facto de as famílias portuguesas estarem a comprar casas mais caras e a contratar créditos habitação de valores mais elevados no início de 2024 face aos trimestres anteriores pode estar a refletir uma maior confiança no mercado hipotecário, que tem sido reforçada por vários fatores como:
Euribor oscila e poderá descer em breve: no final de 2023 e início de 2024, as taxas Euribor deram os primeiros sinais de descida em reação à manutenção da política monetária por parte do Banco Central Europeu (BCE) que foi decidida nas últimas cinco reuniões. Ao que tudo indica, o BCE deverá descer as taxas diretoras em junho, trazendo maiores reduções às taxas Euribor a partir desse mês, segundo os especialistas;
Taxas mistas mais acessíveis: antecipando a queda da Euribor, há cada vez mais bancos em Portugal a oferecer taxas mistas por valores mais baixos de forma a incentivar a contratação de créditos habitação. Isso ajuda a explicar o facto de 76% dos créditos habitação em Portugal terem sido contratados a taxa mista no início de 2024 (há um ano esta percentagem era de apenas 19%);
Alívio no teste de stress: o teste de stress que entra no cálculo da taxa de esforço para os créditos habitação a taxa variável e mista (para período variável) passou de 3% para 1,5% a partir de meados de outubro. Esta alteração facilita o acesso ao crédito habitação, permite aceder a maiores percentagens de financiamento e pedir valores no empréstimo mais elevados;
Inflação a estagnar perto dos 2%: a subida generalizada dos preços em Portugal fixou-se nos 2,3% em março, o que ajuda a aliviar o poder de compra e a dar mais confiança a quem quer comprar casa ou investir em imobiliário. Recorde-se que um ano antes a inflação em Portugal estava bem mais elevada, nos 7,4%;
Mercado de trabalho resiliente: o emprego no país continua estável, assegurando rendimentos às famílias que querem comprar casa. Aliás, quase 85% das pessoas que contrataram crédito habitação em Portugal no início de 2024 tinham contrato de trabalho permanente e 10% eram funcionárias públicas.
Além destes fatores, importa recordar que as casas à venda continuam a ficar mais caras em território nacional (embora a menor ritmo), tendo o preço subido 1,9% nos primeiros três meses de 2024 face ao trimestre anterior, segundo o índice de preços do idealista. Com esta evolução, o custo mediano de comprar casa em Portugal fixou-se nos 2.610 euros por metro quadrado (euros/m2) no final de março. Os elevados preços da habitação também podem, assim, influenciar a aquisição de casas por valores mais elevados.
Ler mais:
